부동산 이야기 - 상가
부동산 이야기 - 상가
얼마나 수익성이 나쁜지 보여드립니다.
전철역 바로 앞 상가, 4층, 4억
대출 50%, 2억 대출
투자당시 수익율 6%로 홍보
4억에 6% = 2400만원 / 12개월 = 월세 200만원
레버리지 대출 2억끼면
투자금 2억에 대출 2억 (이자4% = 월66만원)
월세 200만원 - 이자 66만원 = 월수익 134만원
2억 투자해서 월수익 134만원이면
수익율 8%
자산가치 유지되면서 수익율 8%라는 행복회로.
하지만 현실은
1) 이자가 오른다.
현재 이자 6%대, 계획했던 것보다 월 이자가 34만원이 더 나감.
2) 종합소득세, 재산세(토지,건물) = 월 8만원수준?
3) 상가담보대출인데 월리금 상환을 은행에서 요구. 원금 월 80만원 추가. 물론 이건 비용이 아니지만 현금흐름은 박살남. 그냥 제로.
4) 공실... 실제 공실을 1년정도 맞으면 월이자 100만원씩 내게 됩니다. 멘탈나가죠. 더 무서운건 상가 관리비도 내가 냅니다. 월 35만원 추가
5) 공실의 공포속에 어떻게든 임대를 내보내려 합니다.
월세를 깍아서라도 세를 주면...
일단 관리비는 안내게 되서 한숨 돌리지만
월세를 깍았기 때문에 현실적인 수익은 마이너스가 나기 시작합니다. - 하지만 월세를 깍지 않으면 세가 안나가죠?
6) 세를 한번 깍아서 주게되면 그때부터 10년동안 년 5%이상 못올립니다. 그리고 10년동안 내보내지도 못합니다. 진보정권은 엄청난 보호장치를 마련해 주었습니다.
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